نکات مهم در ارتباط با مأخذ محاسبه ماليات درآمد املاک

نکات مهم در ارتباط با مأخذ محاسبه ماليات درآمد املاک

۱. ماليات بر فروش و نقل و انتقال حق واگذارى محل از مأخذ ارزش معاملاتى ملک يا ارزش معاملاتى حق واگذارى محل در زمان فروش يا واگذارى در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمى صرف‌نظر از ارزشى که در سند انتقال و يا مبلغى که بين خريدار و فروشنده رد و بدل مى‌شود صرفاً به استناد ارزش معاملاتى تعيين خواهد شد.

 تبصره:

 به استناد مفاد ماده ۶۶ قانون ماليات‌ها، در صورتى‌که انتقال‌گيرنده (خريدار) دولت يا شهردارى‌ها يا مؤسسات وابسته به آنها بوده و همچنين در مواردى‌که ملک يا حقوق ناشى از آن به‌وسيله اجراء ثبت و يا ساير ادارات دولتى به قائم‌مقامى مالک انتقال داده مى‌شود چنانچه بهاء مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتى حق واگذارى محل تعيين‌شده به‌موجب مقررات ماليات بر درآمد املاک باشد بهاء مذکور در سند به‌جاى ارزش معاملاتى يا ارزش معاملاتى حق واگذارى محل حين انتقال حسب مورد ملاک عمل قرار خواهند گرفت.

۲. چنانچه مورد معامله فاقد ارزش معاملاتى يا ارزش معاملاتى حق واگذارى محل باشد ارزش معاملاتى و يا ارزش معاملاتى حق واگذارى نزديک‌ترين محل مشابه مبناى محاسبه ماليات خواهد بود (تبصره ۲ ماده ۵۹)

۳. چنانچه ملک مورد انتقال داراى عرصه و اعيان باشد براى محاسبه ماليات بايستى ماليات عرصه و اعيان به تفکيک براساس دفترچه ارزش معاملاتى محاسبه و مشخص گردد و ماليات نقل و انتقال به مأخذ جمع ماليات عرصه و اعيان محاسبه و پرداخت مى‌شود اما در ارتباط با اشخاص حقيقى که بساز و بفروش تلقى مى‌شوند آن بخش از ماليات پرداختى که متعلق به اعيان ملک مى‌باشد به‌عنوان پيش‌پرداخت ماليات از ماليات عملکرد سالانه آنها قابل کسر خواهد بود.

۴. تعيين ارزش معاملاتى املاک به استناد ماده ۶۴ قانون ماليات‌هاى مستقيم به عهده کميسيون تقويم املاک متشکل از شش عضو بوده که جلسات کميسيون با حضور کليه اعضاء رسميت و تصميمات متخذه با ۳/۲ آراء معتبر است. ارزش معاملاتى جديد معتبر خواهد بود مضافاً بر اينکه مادامى‌که ارزش معاملاتى املاک طبق مقررات اين قانون تعيين‌نشده آخرين ارزش معاملاتى تعيين‌شده معتبر است.

۵. به استناد مفاد ماده ۶۱ قانون ماليات‌هاى مستقيم در مواردى‌که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمى انجام نمى‌شود نيز ارزش معاملاتى ملک در محاسبه ماليات ملاک عمل قرار خواهد گرفت. چنانچه براى املاکى ارزش معاملاتى تعيين‌نشده باشد، ارزش معاملاتى محل مشابه مناط اعتبار مى‌باشد.

۶. به استناد ماده ۶۳ قانون ماليات‌هاى مستقيم به نقل و انتقال قطعى املاکى که به‌صورتى غير از عقد بيع انجام مى‌شود به استثناء نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول ماليات است، مشمول ماليات نقل و انتقال قطعى املاک خواهد بود و چنانچه عوضيين، هر دو ملک باشند هر يک از متعاملين به ترتيب فوق ماليات نقل و انتقال قطعى مربوط به ملک واگذارى خود را پرداخت خواهند بود.

در رابطه با ”ماليات نقل و انتقال قطعى املاک به‌صورتى غير از عقد بيع“ نکات ذيل حائز‌اهميت است.

۷. در صورتى‌که ملک به‌صورت رايگان يا صلح بلاعوض واگذار گردد در اين‌صورت انتقال‌دهنده مشمول ماليات نقل و انتقال قطعى نبوده و انتقال گيرنده به مأخذ ارزش معاملاتى ملک در زمان انتقال مشمول ماليات بر درآمد اتفاقى به نرخ مقرر در ماده ۱۳۱ خواهد بود بديهى است چنانچه انتقال‌گيرنده طبق مقررات مربوط از پرداخت ماليات بر درآمد معاف باشد به اين انتقال مالياتى تعلق نخواهد گرفت.

۸. در صورتى‌که ملک مورد بحث به‌صورت صلح يا هبه معوض واگذار شود و ما‌به‌ازاء آن ”معوض“ ملک نباشد ماليات به مأخذ ارزش معاملاتى ملک محاسبه و مطالبه خواهد شد اما چنانچه ملک در مقابل ملک ديگر معاوضه شود در اين حالت هريک از مالکين به مأخذ ارزش معاملاتى ملک خود هنگام تنظيم سند مشمول ماليات نقل و انتقال قطعى املاک خواهد بود.

۹. به استناد تبصره ۳ ماده ۵۹ قانون ماليات‌هاى مستقيم در صورتى‌که مؤديان موضوع اين ماده ظرف يکسال چند معامله انجام دهند نسبت به مجموع معاملات انجام‌شده مشمول ماليات به نرخ‌هاى مذکور در اين ماده خواهند شد که اين‌گونه مؤديان مکلف هستند تا آخر ارديبهشت‌ماه سال بعد اظهارنامه مخصوص نسبت به جمع معاملات هر سال خود را به حوزهٔ مالياتى محل سکونت يا اقامتگاه خود حسب مورد تسليم و مابه‌التفاوت ماليات متعلق به جمع معاملات خود را پرداخت کنند.

۱۰. به استناد ماده ۷۶ قانون ماليات‌هاى مستقيم ماليات کليه نقل و انتقالات املاک اشخاص حقيقى يا حقوقى که مطابق ماده ۵۲ صورت گرفته و ماليات آن به نرخ‌هاى موضوع ماده ۵۹ پرداخت شده باشد قطعى بوده و شامل هيچ‌گونه وجه ديگرى بابت ماليات بر درآمد نقل و انتقال مزبور از آنان مطالبه نخواهد شد. 

۱۱. علاوه بر اشخاصى که شغل آنها بساز و بفروشى است هر شخص حقيقى که در يکسال مالياتى بيش از يک واحد مسکونى و يا دو واحد کسبى اعم از کامل يا ناتمام را که خود احداث نموده و در صورت کامل بودن بيش از ده سال از تاريخ خاتمه بناى آن نگذشته است بفروشد از نظر مالياتى بساز و بفروش تلقى مى‌شود. ماليات اين‌گونه اشخاص با توجه به نرخ ماده ۱۳۱ قانون ماليات‌ها محاسبه مى‌گردد و صرفاً ماليات اعيانى نقل و انتقال املاک که در دفترخانه‌ها از مالکين اخذ شده به‌عنوان پيش‌پرداخت ماليات آنان تلقى مى‌شود.

۱۲. درآمد املاک شرکت‌هائى‌که تمام سرمايه آنها به‌طور مستقيم يا با واسطه متعلق به دولت است تابع مقررات ماليات بر درآمد املاک نبوده و از طريق رسيدگى به دفاتر تشخيص خواهد شد (تبصره ذيل ماده ۵۲ ق.م.م).